파이어가 되기 위해 투자해야 할 미국 리츠 투자 방법

미국 리츠 투자 이유

파이어가 되기 위해 국내 주식만이 아닌 미국주식에 투자해야 한다는 생각을 했고 우선 미국 배당주에 투자 방법에 대해 고민해 봤다. 배당왕 종목 중MDD가 낮은 10종목 투자 시 CAGR, MDD를 백테스트 해봤다. .https://rubisco83.tistory.com/119

파이어가 되기 위해 투자해야 할 미국 배당주 투자 방법

배당주도 좋지만, 자산배분 관점에서 부동산투자도 해야 하지 않을까? 이번엔 리츠 투자방법을 생객해 보자.

 

 

투자 방법

어떤 리츠를 고를 것인가? https://www.suredividend.com에서 리츠 200개의 리츠 종목을 다운로드한다.리츠 종목 중 https://stooq.com/ 사이트에서 2005년부터 가격을 다운로드할 수 있는 92개의 종목을 고른다. 리츠들의 MDD(Maximum DrawDown)를 측정하고 가장 낮은 종목 1010 종목을 투자한다.(종목선정 1010 종목을 아래부터는 펀드라고 부르겠다)

벤츠마크 지수는 SYP와 VNQ이다. 백테스트 결과를 살펴보자

표1, SPY, VNQ, FUND 투자성과

 

CAGR(연평균수익률): 펀드(10.6%) > SPY(8.0%) > VNQ(5.9%),

MDD : 펀드(-32.1%) > SPY(-52.2%) > VNQ(-71.5%)

펀드의 CAGR과 MDD가 가장 우수했다. 2008년 부동산 대붕괴 때

VNQ가 –71.5%MDD–71.5% MDD를 기록했을 때도 펀드의 MDD는 –32.1%였다.

 

배당률을 반영한 CAGR를 살펴보자.

(배당률은 현재 시점의 평균값을 사용했다.)

표2. SPY, VNQ, FUND의 CAGR비교(배당률 반영)

 

CAGR : 펀드(16.6%) > SPY(9.5%) > VNQ(8.9%)

 

백테스트 결과를 통한 깨달음과 투자 아이디어

미국의 대표 리츠 ETF인ETF인 VNQ의 실적이 SPY보다 못하는 사실을 알게 되었다.2008년 서브프라임 모기지론 사태로 그런 건 알겠지만, 그래도 VNQ의 실적은 아쉽다.MDD가 낮은 종목을 찾아 투자하는 방법은 생각보다 우수했다.물론 과거의 MDD만을 가지고 투자했기에 2008년에 높은 MDD를MDD 보였던 종목은이후에 모두 제외되어 투자 가능 종목이 제한적이라는 점은 문제다.그러나, 실물 부동산에서도 입지가 좋은 지역의 건물은 가격이 잘 떨어지지 않던가.리츠 종목도 MDD가 낮다는 것은리츠가 소유한 건물과 땅이 가치가 있고, 수익성이 좋아 가격이 떨어지지 않는 거라 생각한다.매년 리벨런싱 때도 종목교체가 거의 없을 것 같다는 점은 좋을 듯하다.

 

표2를 통해 투자 아이디어를 얻어보자면, VNQ의 연간 수익률이 마이너스인 해 뒤에는 강한 상승이 있었다는 것이다.2007년과 2008년은 연속 마이너스를 기록했지만, 이때는 부동산 모기지론이경기 침체의 방아쇠가 되었기 때문에 예외로 하자.

부동산이 하락의 직접적인 이유가 되지 않았던 2018년, 2020년의 마이너스 수익률 뒤에는2019년(32%), 2021년(44%)의 높은 수익률을 기록했다.그렇다면 2022년 뒤 2023년에는 얼마의 수익률을 기록할까? 2022년의 위기가 부동산으로 촉발했나?. 아니다. 2007~2008년처럼 연속해서 마이너스 손실을 보여주지는 않을 것이다. 혹시라도 마이너스 수익률을 기록하더라도 다음 해에는 수익을 줄 것이다. 부동산은 사라지지 않으니 실물 자산의 힘을 믿고 물타기를 하며 수익을 기다릴 수 있을 것이다.